Самарина Г.П. Методика по использованию городской недвижимости на основе построения эконометрических моделей коридоров управляемости и оценки доходов-рисков. III Международная
научно-практическая конференция "Опыт и проблемы социально-экономических преобразований
в условиях трансформации общества: регион, город, предприятие". Пенза.2005.

Анализ системы управления нежилым имуществом города Санкт-Петербурга позволяет сделать заключение о том, что современное состояние управления неэффективно, т.к. сдача в аренду основывается на субъективных оценках чиновников, а не на рыночных механизмах эконометрической оценки доходности и риска. У КУГИ СПб нет научно-обоснованной методики по оценке предприятий, подавших заявки на участие в конкурсе, как строительно-подрядных, так и арендных организаций, хотя в нормативных документах Администрации города прописана данная функциональная обязанность. Нами предложена методика, на основе которой КУГИ СПб способно осуществлять конкурсное управление нежилым городским фондом, как в части строительных, подрядных работ, так и сдачи помещений в аренду. В рамках методики и автоматизации процессов конкурсного управления необходимо ввести следующие функциональные обязанности КУГИ СПб:

·                                  Осуществлять на регулярной основе сбор статистического материала публичной отчетности строительно-подрядных организаций СПб, а также потенциальных организаций арендаторов. На их базе должны строиться среднеотраслевые нормативные модели. Данный процесс должен быть автоматизирован.

·                                  Все участники конкурсов, тендеров должны подавать публичную отчетность, заверенную налоговой службой, за последние 3 года, в том числе и на электронных носителях и сравниваться с базой данных КУГИ СПб.

Нами предложена схема экономико-организационного механизма по управлению городским имуществом на примере введения в рыночный оборот нежилого помещения. В данном подходе используется не административное давление, а исключительно рыночные механизмы. В настоящее время при проведении конкурсного отбора претендентов специалисты КУГИ в основном опираются на субъективно-интуитивный подход, который в лучшем случае дополняется такими размытыми критериями, как время работы на рынке претендента, а также его добросовестности и эффективности. Последний критерий эффективности можно трактовать в разных контекстах, а именно эффективность в рамках своей фирмы или эффективность по отношению к интересам города. Вполне очевидно или, во всяком случае, с достаточной долей вероятности можно утверждать, что подобный поход вряд ли будет способствовать развитию строительного рынка, а не его неизбежной монополизации, формированию на нем социально-обоснованных цен, снижению рисков и как следствие повышению доходности по управлению городским имуществом.

В методике предлагается снизить уровень необъективности при проведении конкурсов на основе проведения КУГИ на регулярной основе финансовой ежеквартальной оценки всех строительных организаций, работающих на территории СПб. Поэтому в объеме публичной отчетности строительных фирм осуществляется расчет среднеотраслевых финансовых показателей в объемах и с помощью эконометрических методов, описанных в методике. Кроме этого дополнительно осуществляется построение и оценка коридоров эффективности управляемости, рисков по каждому показателю, который объективно сложился на строительном рынке за исследованный период. Это позволит осуществлять на объективной основе оценку и ранжирование любого из конкурсантов по критерию рисков. Эта оценка должна проводиться по каждому из предложенных показателей. В дальнейшем, просуммировав все показатели – их баллы, можно отобрать фирмы с минимальным риском, т.е. с минимальным баллом. Такой подход практически исключает субъективность и формирует открытость, объективность конкурсного отбора. Специалисты КУГИ, не связанные с конкурсом, также должны параллельно проводить оценку и сметирование. На основании полученных данных осуществляется укрупненное построение эконометрических моделей, что позволяет рассчитать стоимостную, временную оценку, а также присвоить каждому из претендентов свой балл, аналогичному оценке рисков. В итоге победителем является та организация, которая набрала минимальный балл.  Такой метод позволит КУГИ обеспечить максимальную доходность и минимальные риски и соблюсти объективность при отборе строительной организации. Аналогичным образом осуществляется оценка доходности и рисков в отношении организаций арендаторов. Следует подчеркнуть, что необходима публичность конкурса и публикации его результатов в Internet, совместно со среднеотраслевыми нормативами, как по финансовым показателям, так и по нормативам смет. Открытость информации позволяет использовать эти данные в своей практической деятельности различным заинтересованным организациям: кредиторам, поставщикам, потребителям, инвесторам, банкам, страховым компаниям, обществу потребителей, налоговым службам, финансовому комитету при планировании, администрации СПб и общественности в целом. В результате Администрация города сможет перейти от декларирования открытости, инвестиционной привлекательности СПб к реальным шагам. Учитывая, что данная методика в своей основе опирается на программное обеспечение нашей технологии "Инвест" (www.idiinvest.narod.ru), то весь описанный процесс будет максимально автоматизирован и потребует от сотрудников КУГИ минимальных затрат. 

Рис.1.Среднеотраслевая модель строительных организаций по региону (СПб).

Остановимся на одном существенно моменте. При более внимательном рассмотрении коридора управляемости можно с высокой долей вероятности утверждать, что предприятия с максимальной ликвидностью можно считать менее рискованными, в отличие от предприятий с минимальной ликвидностью и большим риском. Они более зависимы от своих кредиторов. Таким образом, коридор управления можно оценивать и как коридор устойчивости, а, как известно, обратная величина устойчивости это риск, потому что поведение предприятия на рынке существенным образом зависит от его кредиторов. При агрессивном поведении они могут с высокой долей вероятности осуществить или захват предприятия или его разорение, что скажется на сокращении доходов бюджета города. Оценка и ранжирование любого предприятия по критерию рисков осуществляется по пяти или более категориям рисков: минимальный риск 1 балл и далее до максимального риска с 5 баллами. Эта оценка проводится по каждому из системы предложенных финансовых коэффициентов, например, по показателю текущей ликвидности см. рис. 1. На рисунке для наглядности представлены три градации рисков, т.к. расчет выполняется автоматически по методике. Предложенная методика и проведенные расчеты позволят обеспечить эффективное управление нежилым фондом города с необходимым уровнем доходности и приемлемым для города риском. Все схемы, таблицы, графики, эконометрические модели не приводятся в связи с редакционными ограничениями. Они будут представлены на конференции и на нашем сайте www.idiinvest.narod.ru.

Приложение в краткой форме.

Таблица 1.

Горизонтальный, вертикальный анализ состава и структуры баланса.

Таблица 2.

Показатели ликвидности и платежеспособности.

Таблица 3.

Коэффициенты управления активами.

Таблица 4.

Коэффициенты управления источниками средств.

Таблица 5.

Коэффициенты рентабельности

CR= 1/n * SY_i / Х_i »1,0719

CRх=Min(1/n * SY_i / Х_i) » 0,7405

CRл=Max(1/n * SY_i / Х_i) » 1,4442

Таблица 6.

Таблица 7.

Таблица 8.

Таблица 9.

Таблица 10.

Таблица 11.

Таблица 12.